房地产市场探底回升？解读2024年上半年房企中报

元描述： 2024年上半年，房地产市场持续低迷，房企销售额和利润双双下降。本文深入解读房企中报，分析市场现状、探究复苏迹象，并展望未来发展趋势。

引言： 2024年上半年，房地产市场仿佛置身于一场漫长的寒冬，房企销售额和利润持续下滑。 但在政策利好和市场调整的共同作用下，行业似乎正在触底反弹，一些积极的信号正在显现。本篇文章将深入解读2024年上半年房企中报，带您洞悉行业现状，探究市场触底反弹的蛛丝马迹，并对未来发展趋势进行展望。

解读房企中报：困境与曙光

2024年上半年，房企的成绩单可谓是“喜忧参半”。一方面，销售额和利润持续下降，行业整体承压；另一方面，随着政策利好和市场调整，部分房企的业绩下滑趋势逐步放缓，一些积极的信号正在闪现。

销售额下降趋势放缓，但市场尚未触底反弹

数据说话： 克而瑞数据显示，2024年上半年，百强房企累计全口径销售金额为20116亿元，同比下降43%；累计权益销售金额为14700亿元，同比下降40%。头部房企的降幅相对较小，根据中指院数据，2024年上半年TOP20房企权益销售金额为9357亿元，同比下降33.3%。

深层解读： 尽管销售额下降趋势有所放缓，但市场尚未触底反弹。一方面，受疫情影响，市场信心不足，购房者观望情绪浓厚；另一方面，房企面临着较大的回款压力，导致销售放缓。

现房销售占比提升，市场结构发生变化： 2023年至今，商品住宅销售分化明显，现房销售增速显著优于期房。

  • 原因分析： 现房所见即所得，规避期房交付风险；房价预期不明朗环境下，购买期房提前锁定房价风险较高。

  • 数据佐证： 截至2024年7月，全国商品房销售面积中，现房销售1.6亿平方米，期房销售3.8亿平方米，现房销售占比超过30%。

部分房企表现亮眼，国央企优势明显： 上半年销售金额同比增速表现明显好于同业的房企主要以国央企为主，包括保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中国铁建等。

总结： 2024年上半年，房地产市场依然面临着重重困境，销售额下降趋势放缓，但市场尚未触底反弹。现房销售比例提升，市场结构发生变化，国央企表现相对稳健。

房企利润承压，毛利率下滑

数据分析： 天风证券统计的113家A股上市房企半年度报告数据显示，样本房企毛利率为14.78%，较去年同期下行2.75个百分点。

  • 大型房企毛利率下滑较多： 为维持市场份额，采取“以价换量”方式，影响结转利润率，同时此前22年前地价较高也造成一定拖累。

  • 头部房企毛利率分化明显： 仅华润置地、中国海外发展、新城控股和龙湖集团超过20%，仅新城控股和绿地控股毛利率同比实现增长，万科A、滨江集团、金地集团和保利发展毛利率降幅超5个百分点。

原因分析：

  • 市场竞争激烈： 房企之间竞争加剧，导致降价促销，压缩利润空间。

  • 成本上涨： 土地成本、人工成本、建材成本等不断上涨，挤压利润率。

  • 结转毛利率下滑： 此前高地价项目的结转，拖累整体毛利率。

展望未来： 随着高毛利项目的逐渐结转，板块毛利率水平有望从2025年开始逐渐回升到20%+。

总结： 2024年上半年，房企利润承压，毛利率下滑。大型房企和头部房企毛利率下滑严重，行业利润率拐点仍需时间。

房地产市场信心有待恢复，但结构性机会依然存在

业界观点：

  • 万科董事会主席郁亮： 中长期来看，潜在住房需求已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；从短期看，经过三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在不断增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，也为行业新发展阶段的到来提供土壤。

  • 龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠： 市场目前仍然处于一个量价调整的阶段，市场的信心也有待于恢复。

市场现状：

  • 供求关系改善： 新房的供给量相对不足，预计全年新开工面积在5亿平方米左右，供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

  • 二手房市场表现略好于新房市场： 规模同比微降，但是价格降幅比较大。

总结： 2024年上半年，房地产市场信心有待恢复，但供求关系改善为市场复苏提供了条件。

房企聚焦一二线城市结构性机会，未来发展方向

行业共识： 一线城市、二线城市项目安全性成为共识。

房企策略：

  • 龙湖集团： 坚持项目分类管理，聚焦存货去化，驱动现金流回款和利润的达成。

  • 中国海外发展： 拥有充裕的财务空间应对市场波动的风险，拥有厚实的资源抓住市场调整的机会。

  • 绿城中国： 高度聚焦一线或者是强二线城市，保障公司的生存与发展。

  • 瑞安房地产： 未来集团业务的重心将继续聚焦长三角和大湾区的一线城市，尤其是上海。

总结： 房企普遍看好一二线城市，认为这些城市存在规模巨大的结构性机会，并将其作为未来的发展重点。

政策利好： 党的二十届三中全会提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”等，为行业平稳发展打开政策空间，也为防范化解行业风险、稳定消费者预期、促进市场良性循环和健康发展打下基础。

展望未来： 随着政策利好不断释放，市场信心有望逐步恢复，房地产市场将迎来新的发展机遇。

关键词： 房地产市场分析、房企中报、销售额、利润、毛利率、市场信心、结构性机会、未来发展趋势

常见问题解答

1. 房地产市场是否已经触底？

目前市场尚未触底，但一些积极的信号正在出现，例如现房销售比例提升、政策利好不断等。

2. 房企利润率何时能够回升？

随着高毛利项目的逐渐结转，板块毛利率水平有望从2025年开始逐渐回升。

3. 哪些城市是房企未来发展重点？

房企普遍看好一二线城市，认为这些城市存在规模巨大的结构性机会。

4. 房地产市场未来发展趋势如何？

随着政策利好不断释放，市场信心有望逐步恢复，房地产市场将迎来新的发展机遇。

5. 购房者现在应该如何应对房市？

建议理性分析市场情况，根据自身需求选择合适的时机和房源。

6. 房地产行业未来会如何发展？

未来房地产行业将朝着更加健康、可持续的方向发展，更加注重品质和服务，以及满足多元化的住房需求。

结论

2024年上半年，房地产市场依然面临着挑战，但一些积极的信号正在出现，例如现房销售比例提升、政策利好不断等。未来，随着政策利好不断释放，市场信心有望逐步恢复，房地产市场将迎来新的发展机遇。

建议：

  • 购房者可以理性分析市场情况，根据自身需求选择合适的时机和房源。

  • 房企要抓住政策机遇，聚焦结构性机会，优化产品和服务，提升市场竞争力。

  • 政府要持续优化政策环境，稳定市场预期，促进房地产市场健康发展。